Vamos con tu futuro
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18/02/2025 | 5 minutos
¿Has vendido o estás pensando en vender la casa en la que vives para adquirir una nueva? Si es así, podrías beneficiarte de la exención por reinversión de vivienda habitual. Te contamos qué debes tener en cuenta para obtener esta ventaja fiscal.
Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe del valor de transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años.
Si la vivienda que compras está en construcción, se tendrán que cumplir dos plazos:
A efectos fiscales, se considera vivienda habitual la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Eso sí, hay algunas excepciones en ese plazo, como el fallecimiento del contribuyente o situaciones justificadas como un cambio de domicilio por matrimonio, separación, traslado laboral o cambio de empleo.
Por otro lado, para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
Si estás planeando cambiarte de casa, no olvides cumplir los requisitos para dejar exenta, total o parcialmente, la ganancia patrimonial derivada de la venta.
La ganancia patrimonial por la venta de una vivienda habitual, calculada como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, tributa con carácter general en la base del ahorro:
| Base liquidable | Cuota íntegra | Resto base liquidable | Tipo |
| - € | - € | 6.000 € | 19 % |
| 6.000 € | 1.140 € | 44.000 € | 21 % |
| 50.000 € | 10.380 € | 150.000 € | 23 % |
| 200.000 € | 44.880 € | 100.000 € | 27 % |
| 300.000 € | 71.880 € | en adelante | 30 % |
Es importante verificar que el inmueble cumple con los requisitos para ser vivienda habitual.
Una de las principales dudas es si es necesario reinvertir todo el importe de la venta de la vivienda habitual. Respondemos con un ejemplo.
Jesús ha vendido su vivienda habitual por 100.000 euros. Cuando la compró, pagó 70.000 euros, así que ha tenido una ganancia patrimonial de 30.000 euros.
Como no encuentra ninguna casa que le convenza, está pensando entre irse de alquiler o comprar una nueva vivienda habitual en la que invertiría 80.000 euros.
En el caso de Jesús, tendría una ganancia patrimonial a integrar en la base del ahorro, pagando entre un 19 % y un 30 %. Como su ganancia es de 30.000 euros, se aplicaría un 19 % a los primeros 6.000 euros y un 21 % al resto, de forma que la cuota ascendería a 6.180 euros.
Cabe recordar que Jesús tiene un plazo de 2 años desde la venta para decidir si quiere comprar o vivir de alquiler.
La ganancia patrimonial exenta sería el resultado de multiplicar la ganancia total (30.000 euros) sobre la proporción del valor reinvertido (80.000 euros) entre el valor de transmisión (100.000 euros).
En este caso, el importe reinvertido supone un 80% sobre el importe transmitido. La ganancia exenta (80 %) serían 24.000 euros y la ganancia tributable (20 %), 6.000 euros. Por tanto, en su próxima declaración del IRPF, Jesús tendrá que tributar 1.140 euros por la ganancia de 6.000 euros (30.000 - 24.000).
De esta forma, el ahorro fiscal es de 5.040 euros. Si hubiera reinvertido todo, es decir, los 100.000 euros, el ahorro habría sido de 6.180 euros.
Veámoslo con otro ejemplo. Lucía, que vendió su vivienda habitual por 100.000 euros (cuando le había costado 70.000 euros), se fue a vivir a una casa de alquiler. Asesorada por su gestor, decidió invertir los 100.000 euros en un fondo de inversión.
Unos meses después le surge una oportunidad de comprar un nuevo inmueble por 130.000 euros. Lucía tiene ahorrados 30.000 euros, pero necesitaría disponer del dinero del fondo de inversión para realizar la inversión. Su gestor le ofrece la posibilidad de hipotecarse para comprar la nueva vivienda y así no reembolsar el fondo de inversión. ¿Puede aplicar la exención por reinversión? La respuesta es sí.
Lucía podrá aplicar la exención si por importe reinvertido se considera la totalidad del valor de adquisición satisfecho por la nueva vivienda dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión, con independencia de que el mismo se haya financiado con cantidades obtenidas de un préstamo hipotecario o procedentes de fondos propios del contribuyente.
La ganancia estará exenta siempre que el valor de compra de la nueva casa, con independencia de su financiación, sea superior al valor de venta de la anterior.
Pongamos un nuevo ejemplo. Lucía vende por 160.000 euros su casa, que está hipotecada y tiene pendiente de amortizar 15.000 euros.
¿Cuánto tiene que reinvertir para que la alteración patrimonial esté exenta? Si para adquirir la vivienda transmitida se hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido en la transmisión el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar. Por tanto, para dejar la ganancia totalmente exenta, tendría que reinvertir 145.000 euros; es decir, la diferencia entre el valor de transmisión (160.000 euros) y la cantidad destinada a la amortización pendiente del préstamo hipotecario (15.000 euros).
Pongamos que en mayo de 2023 una pareja vendió la que era su vivienda habitual con la intención de reinvertir la totalidad de lo obtenido en una nueva vivienda en construcción. En junio de 2024, la pareja inicia el calendario de pagos parciales para esa vivienda cuya entrega se prevé en septiembre de 2027.
¿Podrían aplicar la exención por reinversión? Sí, podrán aplicar la exención siempre y cuando cumplan una serie de requisitos:
Si tienes alguna duda sobre cómo beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual, no dudes en ponerte en contacto con un experto que te pueda asesorar.
No todo el mundo tiene las mismas necesidades, y queremos que encuentres la solución que mejor se adapte a tu situación.
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