VIVIENDA Y DECLARACIÓN DE LA RENTA

¿Tienes un inmueble y no sabes cómo se declara en la renta? Depende del destino que le des. Te contamos todo lo que debes tener en cuenta.

Declarar la vivienda habitual

Si vives en el inmueble, recuerda:

• No tributa en el IRPF.
• Se entiende que forman parte de la vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos.
• Dos viviendas contiguas y unidas interiormente que se habitan de forma permanente y durante todo el año por sus titulares se consideraran una única vivienda habitual.
• En caso de divorcio, la vivienda familiar (de la que sea propietarios los dos cónyuges al 50%) se considera de las dos partes, aunque el uso se atribuya por la autoridad judicial a unos de ellos.

Declarar una segunda residencia

Si, aparte de una vivienda habitual, tienes una casa en el pueblo o un apartamento en la playa o la montaña, ten en cuenta que:

• La renta imputada en el IRPF será del 2% del valor catastral del inmueble, o del 1,1% si dicho valor ha sido revisado en los últimos 10 años. Si no hay valor catastral, se aplica el 1,1% sobre el 50% del mayor entre el precio de adquisición o el valor comprobado por la Administración.
• La renta inmobiliaria se imputa al propietario. Si existe un usufructuario, será él quien deba declarar la renta, no el nudo propietario.
• No aplica a suelo no edificado o inmuebles en construcción.
• Si el inmueble ha estado a disposición del propietario o del usufructuario solo parte del año, la renta imputada se calculará proporcionalmente al número de días que haya estado en esa situación.

Inmuebles alquilados 

Arrendamiento de inmueble

Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica. 

Subarrendamiento y traspasos

Las cantidades recibidas por el subarrendador son rendimiento de capital mobiliario. El propietario tendrá un rendimiento de capital inmobiliario, sin poder aplicar la reducción para alquiler de vivienda. En el caso de un traspaso, la participación recibida por el propietario será rendimiento de capital inmobiliario. 

Inmueble arrendado y a disposición

La renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado, en proporción al número de días, o a la parte no arrendada, tiene la consideración de renta imputada por la titularidad del inmueble. 

Arrendamiento de negocio o minas

Las cantidades recibidas tienen la consideración de rendimiento del capital mobiliario. Si el arrendamiento es solo de un local de negocio, los rendimientos serán de capital inmobiliario.

Arrendamiento de elementos comunes

El arrendamiento de elementos comunes de un edificio como, por ejemplo, parte de la fachada o la portería, por la comunidad de propietarios da lugar a rendimientos del capital inmobiliario que se atribuirán a los copropietarios según su participación en la comunidad.        

Indemnización por resolución anticipada

La indemnización satisfecha tiene para el propietario- arrendador la consideración de mejora y no la de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. 

Alquiler de inmuebles: actividad económica vs rendimientos de capital inmobiliario

¿Cuándo se entiende que el arrendamiento de inmuebles se realiza como una actividad económica en el IRPF y no como rendimiento del capital inmobiliario?

Cuando para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión de la actividad de arrendamiento (no se incluyen tareas de limpieza, mantenimiento, consejería…).

A su vez, si el arrendamiento va acompañado de servicios complementarios propios de la industria hotelera, se trata de una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misa tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas. 

Alquiler de inmuebles: ¿cuáles son los gastos deducibles?

Los alquileres tienen la desventaja de que tributan en la "parte cara" del IRPF, la base general, conjuntamente con tu trabajo o pensión. 

Únicamente serán deducibles los gastos correspondientes al período de tiempo en el que el inmueble esté alquilado y genere rentas, en la proporción que corresponda. 

No tienen consideración de gastos deducibles los generados durante el tiempo en que el inmueble no está alquilado, incluso aunque esté en disposición de poder arrendarse (en expectativa de alquiler). 

Entre otros, son gastos necesarios para la obtención de los rendimientos:

1. Intereses y demás gastos de financiación 
2. Gastos de conservación y reparación
   • Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
   • Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
   • No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora del inmueble.
   • Límite máximo: no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien o derecho. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.
3. Los tributos y recargos no estatales, como el IBI o las tasas de basuras o alumbrado
4. Las primas de contratos de seguros (responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales…)
5. Suministros (agua, luz, gas, internet…)
6. Las cuotas de la comunidad de propietarios cuando se trata de propiedad horizontal.

Reducción por arrendamiento destinado a vivienda habitual

Existe una reducción del 60% para contratos de arrendamiento destinados a vivienda habitual firmados hasta el 26 de enero de 2023. 

Esa reducción es del 50% para contratos firmados a partir de esa fecha, con un incremento hasta:

• el 90% si el inmueble está en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta anterior dentro del contrato de arrendamiento de la misma vivienda. 
• el 70% cuando se produzca alguna de estas circunstancias:
  • que se hubiera alquilado por primera vez, que esté en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
  • o cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda. 
• el 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento. 

Alquileres turísticos

En los alquileres turísticos no resultan aplicables las reducciones, ya que no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de viviendo, sino cubrir una necesidad de carácter personal.