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14/02/2023 | 4 minutos

Recibir una herencia

Claves para entender qué es la nuda propiedad

Claves para entender qué es la nuda propiedad

La nuda propiedad es un concepto que crea una buena cantidad de dudas en las personas que tienen que enfrentarse a él. Esto sucede especialmente tras recibir una herencia y es que se pueden recibir los bienes en forma de nudo propietario respetando los derechos del usufructuario para que pueda usar y disfrutar de los bienes. Como es un asunto complejo, vamos a aclarar los términos y, posteriormente, veremos los derechos y obligaciones del nudo propietario.

Qué es la nuda propiedad

Realmente, el concepto es más simple de lo que parece. Hace referencia a la situación en la que una persona accede a un bien en forma de propietario, pero no puede hacer uso de él. Es decir, se ostenta la nuda propiedad, pero no el usufructo de dicho bien.

Pero, ¿qué es el usufructo? Se puede definir como la situación contraria de la que antes te hemos explicado. Con el  usufructo se tiene derecho a usar y disfrutar del bien, pero no se es propietario del mismo.

Es decir, la propiedad o el pleno dominio es la suma de la nuda propiedad y el usufructo. 

Esta situación que parece un poco enrevesada es más común de lo que podrías llegar a pensar. Por ejemplo, es justo lo que sucede cuando una persona fallece y deja a su cónyuge residiendo en una vivienda que estaba a nombre del desaparecido. En este caso, lo habitual es que dicho cónyuge sea usufructuario y siga usando la vivienda o disfrutándola (por ejemplo, si la alquila, él percibiría las rentas de dicho arrendamiento), mientras que los hijos del fallecido serán los nudos propietarios del inmueble.

En este ejemplo, el usufructuario no tiene la propiedad del inmueble, pero sí que se tendrá que respetar que sigua usándolo y disfrutándolo mientras viva.

Algunos aspectos importantes

Dicho esto, hay algunos detalles que se deben tener muy en cuenta. Cuando se extingue el usufructo, por ejemplo, por fallecimiento del usufructuario, ambas figuras pueden recaen en la misma persona. Esto no supone ningún problema, ya que entonces pasa a ser pleno propietario juntando los derechos que tenía como nudo propietario y los del usufructuario. Así, dicha persona dispondrá tanto de la propiedad del bien como de su uso y disfrute.

El usufructuario, que puede ser una persona física o jurídica (si así lo ha dispuesto el testador), podrá ejercer su derecho de uso mientras no fallezca. Es decir, dicha condición se alarga durante toda la vida, periodo en el que el nudo propietario tendrá que respetarla.

Eso sí, el usufructo es vitalicio y no se hereda en ninguno de los casos, todo lo contrario que la nuda propiedad. Pese a ello, también puede suceder que exista más de un usufructuario, por lo que el derecho se extenderá a todos por igual.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

Esta situación puede llevar a pensar que el propietario no cuenta con más derecho que el de tener a su nombre la propiedad. Sin embargo, no es así, ya que la ley sí que le reconoce una serie de prerrogativas a su condición.

Al margen de que posee la misma propiedad, también podrá acordar su venta tal y como dispone el artículo 489 del Código Civil. Es decir, el nudo propietario puede transmitir su propiedad a terceros, aunque el adquirente siempre deberá respetar los derechos del usufructuario. Además el nudo propietario también tiene derecho a hipotecar la nuda propiedad.

Es más, si el propietario lo desea, tiene derecho a llevar a cabo obras de mejora en su inmueble, siempre que estas intervenciones no perjudiquen al usufructuario.

Claro que esta situación no solo conlleva derechos para el propietario, también existen obligaciones que son incluso más importantes. Vamos a verlas con más detalle en la siguiente lista:

  • Los derechos del usufructuario no se podrán alterar de ninguna forma. Es decir, hay que respetarlos aunque cambie el nudo  propietario haya cambiado.
  • El caso de las reparaciones y mejoras extraordinarias sobre la propiedad es también una obligación del propietario. Siempre que haya que llevarlas a cabo, será este el que se tenga que hacer cargo de su montante y del proceso en su integridad. Ahora bien, el usufructuario también tiene la obligación de comunicarlas cuando la necesidad sea urgente, algo que no puede olvidarse.
  • Pagar los impuestos que le correspondan y las contribuciones especiales o extraordinarias Lo habitual es que los gastos ordinarios de comunidad los pague el usufructuario y el IBI es un impuesto que se considera que también debe correr a cargo del usufructuario en exclusiva, salvo que ambas partes acuerden otra cosa.

Aunque se trate de una figura compleja, los conceptos básicos de la nuda propiedad, como hemos visto, puede entenderse sin demasiados esfuerzos. Es más, se trata de una situación bastante común en el caso de las herencias, ya que no son pocos los fallecidos que dejan tras de sí a usufructuarios de sus bienes, especialmente, cuando estaban casados.

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