Reparto de una vivienda en herencia

¿Cómo se lleva a cabo el reparto de una vivienda en herencia? ¿Qué consecuencias tiene y cuál es el procedimiento habitual? Si necesitas información sobre este tema, estás en el lugar adecuado.

Algunos conceptos previos

A modo de introducción, conviene recordar dos conceptos importantes:

• Aceptación de herencia. Es el acto individual, voluntario y libre por el que una persona manifiesta su voluntad de aceptar una herencia.
• Partición de herencia. Es el acto por el cual se reparten y adjudican los bienes y derechos hereditarios, además de las deudas existentes a nombre del fallecido.

En este caso, dicha partición puede quedar determinada por el propio testador cuando ha indicado en el testamento cómo hacerla. Si esto no es así, son los coherederos quienes han de decidir de forma unánime de qué modo llevarla a cabo.

Una posibilidad habitual en este tipo de repartos es que la herencia se acepte y una vivienda se adjudique a varios coherederos. ¿Cómo se concreta, entonces, esta realidad?

El reparto de la vivienda en herencia

Cuando un inmueble se adjudica a varios coherederos, siendo esencialmente indivisible (por ejemplo, un piso no puede dividirse) es en realidad un bien proindiviso. Es decir, no se trocea en varias partes que se van adjudicando a cada uno de los herederos.

Lo que se hace es asignar una cuota abstracta a cada coheredero. O sea, un porcentaje de la vivienda para cada uno, sin definir a qué parte exacta de esta corresponde. La consecuencia es clara: los coherederos comparten la propiedad. Por lo tanto, todos ellos tienen:

• Derechos. Usar el bien y participar en los beneficios que pueda generar, por ejemplo, cuando se alquila a terceros.
• Obligaciones. Gastos de conservación y pago de impuestos, entre otros.

Por regla general, se conforma una comunidad de bienes para gestionar esta copropiedad. Los acuerdos adoptados por la mayoría de los partícipes serán los que determinen las líneas de actuación.

Pautas en el aprovechamiento de una vivienda de propiedad compartida

Todos los copropietarios, según su porcentaje de titularidad, pueden usar la vivienda, siempre sin perjudicar los intereses de la comunidad ni impedir al resto su aprovechamiento.

Lo habitual es aplicar una regla general: el uso solidario y simultáneo de la cosa común, realizado por todos los copropietarios a la vez. Otra fórmula que se suele emplear es establecer el uso por turnos predefinidos. Sin duda, este en el sistema apropiado para evitar conflictos, incomodidades y desencuentros.

Adicionalmente, cabe la posibilidad de acordar por unanimidad un pacto de exclusión de la división por un plazo nunca superior a diez años, según establece el artículo 400 del Código Civil, plazo que puede ser prorrogado por acuerdo de las partes.

División de la cosa común

Ahora bien, ¿qué pasa cuando uno de los coherederos no quiere permanecer en la comunidad de bienes? El Código Civil en el mismo artículo antes citado contempla este derecho: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».

Los procedimientos aplicables a la división de vivienda en herencia son:

• Extrajudiciales. Hay dos clases, ambas instadas por los condueños o por los árbitros aceptados.
• Judicial. Derivada del ejercicio de una acción procesal.

El factor determinante es si el bien es o no divisible a efectos de finalizar este condominio. En este sentido, existen dos posibilidades:

1. La finca es divisible. Es posible adjudicar a cada propietario las partes correspondientes. Por ejemplo una finca rústica que permite ser dividida.
2. No cabe la división. Se admiten dos alternativas (por ejemplo, un apartamento). La primera, adjudicar la vivienda a uno de los copropietarios e indemnizar a los demás según sus cuotas mediante el pago de una cantidad económica o la entrega de otros bienes por dicho valor. La segunda, si no hay acuerdo, vender y repartir el dinero obtenido.

Indivisibilidad real

Se considera indivisible una finca cuando se da uno de estos dos supuestos:

1. Materialmente no se puede dividir.
2. Al dividirla, deja de servir para el uso al que está destinada.

Cuando la vivienda en cuestión es indivisible y no hay acuerdo entre los copropietarios para la división del objeto de condominio, la cosa común se adjudicará mediante pública subasta, tal y como ha venido siendo reconocido por la jurisprudencia .

Efectos de la división de la cosa común

La división de la vivienda en herencia entre los copropietarios tiene un efecto básico. Es, precisamente, adjudicar en pleno dominio el bien en cuestión que corresponde o, en su defecto, el importe económico que lo reemplaza.

Por otra parte, los efectos de esta división no han de perjudicar a terceros. Estos conservarán sus derechos de hipoteca, embargo, servidumbre o demás derechos reales correctamente constituidos en su momento. Asimismo, se mantienen los derechos personales frente a la comunidad.

Esperamos que ahora tengas más claro qué conlleva el reparto de una vivienda de herencia y cuál es el procedimiento que se ha de seguir. Si deseas saber más sobre la actualidad bancaria y jurídica, no dudes en acceder a nuestro blog. ¡En Ibercaja siempre nos ponemos a tu disposición!