La vivienda en el IRPF

Con el comienzo de la campaña del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) conviene recordar que debemos incluir en nuestra declaración todas las viviendas que poseamos, exceptuando aquellas en las que el usufructo recaiga en un tercero, en las que será el usufructuario el que deba incluir la vivienda en su declaración de IRPF.

Ahora bien, el tratamiento fiscal dependerá del uso que le estemos dando a la vivienda, distinguiendo si es nuestra vivienda habitual, nuestra segunda residencia o si se trata de una vivienda que tenemos alquilada.

Vivienda habitual

Nuestra vivienda habitual no tiene impacto en el IRPF más allá de informarla como tal en los datos personales, pero sí puede influir en la declaración lo que hayamos podido hacer con ella en el ejercicio:

Si adquirimos la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 con financiación ajena podemos seguir aplicando la deducción del 15% hasta 9.040 euros por el pago del préstamo hipotecario.
Si tenemos más de 65 años podemos vender o donar nuestra vivienda habitual sin tributar en el IRPF al quedar la ganancia patrimonial exenta.
Si tenemos menos de 65 años podemos vender nuestra vivienda habitual y beneficiarnos de una exención en el IRPF si reinvertimos el importe total obtenido por la transmisión en la adquisición de otra vivienda habitual. Para ello, tenemos un plazo de dos años antes o después de vender la actual.

Segunda residencia

Nuestra vivienda de la playa o la montaña, según los gustos, sí tendrá impacto en nuestro IRPF.

Toda vivienda que tengamos sin uso, para utilizar nosotros por temporadas o cedidas para su uso sin que recibamos una contraprestación económica conllevará una imputación de renta en nuestra declaración de IRPF consistente en el 1,1% o el 2% del valor catastral de la vivienda, dependiendo de si este valor está revisado (1,1%) o no (2%).

Vivienda alquilada

Si tenemos una vivienda alquilada, los ingresos percibidos los podemos minorar con todos los gastos que hayamos asumido nosotros por esa vivienda, en función de lo pactado en el contrato de arrendamiento, tales como el IBI, la prima del seguro del hogar o gastos relacionados con el mantenimiento del inmueble.

Además, habrá que revisar los gastos derivados de la reparación y conservación de la vivienda (el mantenimiento de la caldera, la pintura…) o las mejoras realizadas en la vivienda (como la instalación nueva del aire acondicionado, que se deducirá vía amortización), entre otros.

También debemos minorar los ingresos por el importe de la amortización que será el 3% del mayor de los valores de adquisición o catastral, excluido el valor del suelo.

Una vez calculado el rendimiento, con todas las indicaciones anteriores, si el inmueble alquilado constituye la vivienda habitual de su inquilino, aún tenemos que tener en cuenta otra reducción. En este 2023 aún podremos beneficiarnos de una reducción del 60% del rendimiento neto calculado. Esta ventaja no es aplicable al alquiler turístico ni por temporada y el porcentaje de reducción podrá variar en los próximos ejercicios en función de lo que refleje la nueva Ley de la Vivienda.

De hecho, una de las novedades fiscales para la futura declaración de 2024, a presentar en junio de 2025, es que la reducción general para los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023 será del 50%, pudiéndose incrementar hasta el 90% en función de las circunstancias que concurran en el contrato.

Y recuerda…

Independientemente del tipo de vivienda que tengamos, también conviene tener en cuenta los siguientes puntos:

En la venta de una vivienda, excluidas las excepciones indicadas para la vivienda habitual, si somos mayores de 65 años, nos podríamos librar de tributar hasta 240.000 euros del importe de la venta en caso de contratar un seguro de renta vitalicia dentro de los 6 meses siguientes a la firma de la escritura de venta.
Si decidimos donar una vivienda, excepto en los casos indicados para la vivienda habitual, esa donación nos va a generar una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de mercado de lo donado y su precio de adquisición, ganancia por la que deberemos tributar en nuestro IRPF a pesar de no haber recibido ni un solo euro.