Recibir una herencia

La nuda propiedad es un concepto que crea muchas dudas en las personas que tienen que enfrentarse a él. Esto sucede especialmente tras recibir esta nuda propiedad a través de una herencia. 

Como es un asunto complejo, vamos a aclarar algunos términos y, posteriormente, veremos los derechos y obligaciones del nudo propietario.

Qué es la nuda propiedad

Realmente, el concepto es más simple de lo que parece. Hace referencia a la situación en la que una persona accede a un bien en calidad de propietario, pero sin la posibilidad de hacer uso del bien. Es decir, es titular del derecho de propiedad, pero no del derecho a usar el bien. Y es que, cuando hay nuda propiedad, siempre hay un usufructo de un tercero sobre el mismo bien. 

Pero ¿qué es el usufructo? El usufructo da el derecho a usar y disfrutar de un bien, pero sin ser propietario del bien. 

Es decir, el concepto de plena propiedad de un bien comprendería la nuda propiedad y el usufructo en la misma persona.  

Esta situación, que parece algo enrevesada, es más común de lo que podrías llegar a pensar. Y suele darse cuando una persona fallece estando casada y el cónyuge viudo tiene derecho a seguir residiendo en concepto de usufructuario en la vivienda que estaba a nombre del causante. 

En este caso, lo habitual es que dicho cónyuge viudo sea considerado usufructuario y, por tanto, tenga derecho y siga usando la vivienda (por sí mismo o arrendándola a un tercero), mientras que los hijos del fallecido serían los nudo propietarios del inmueble. En estos casos, el usufructuario (viudo) no tiene la propiedad del inmueble, pero sí el derecho a disfrutarlo y los nudo propietarios tendrán que respetar que sigua usándolo y disfrutándolo mientras viva.

Algunos aspectos importantes

Cuando se ha recibido el derecho al usufructo por un lado y la nuda propiedad por otro en una herencia, si luego fallece el usufructuario, en ese momento, el nudo propietario pasa a tener la plena propiedad y en ese momento dispondrá de la propiedad del bien con su derecho de uso y disfrute.

Lo normal es que si hay un usufructuario, que puede ser una persona física o jurídica (si así lo ha dispuesto el testador), éste pueda disfrutar del bien y ejercer su derecho de uso mientras no fallezca, porque suele ser vitalicio (de por vida) salvo que el testador diga lo contrario. Pero también puede establecerse un usufructo temporal (con una duración determinada o limitada por plazo concreto o limitado por algún tipo de condición).

Eso sí, el usufructo es vitalicio y no se hereda en ninguno de los casos, todo lo contrario que la nuda propiedad. Pese a ello, también puede suceder que exista más de un usufructuario, por lo que el derecho se extenderá a todos por igual.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

Esta situación puede llevar a pensar que el propietario no cuenta con ningún derecho sobre el bien, más que tenerlo a su nombre, pero no es así.

Precisamente porque tiene la propiedad del bien, puede acordar su venta. Es decir, el nudo propietario puede transmitir su propiedad a terceros, aunque eso sí, el adquirente deberá respetar los derechos del usufructuario. 

Además, el nudo propietario también tiene derecho a hipotecar la nuda propiedad.

Lo que no puede hacer el nudo propietario es alquilar el bien porque no tiene el derecho de uso ni disfrute, por lo que no puede entregar a un tercero el goce de algo que legalmente no le pertenece mientras dure el usufructo. Hay que recordar que el nudo propietario, a pesar de ser dueño del bien, tiene facultades limitadas.

También existen obligaciones para el nudo propietario como, por ejemplo, el deber que tiene de respetar los derechos del usufructuario. 

Además, en el caso de reparaciones extraordinarias sobre la propiedad, que afecten a la estructura o integridad del bien, son obligación del nudo propietario. Ahora bien, el usufructuario también tiene la obligación de comunicarlas cuando la necesidad sea urgente, algo que no puede olvidarse. Sin embargo, las reparaciones ordinarias, necesarias para el uso y disfrute diario del bien (como arreglos menores en fontanería, pintura o electrodomésticos), corresponden al usufructuario.

El nudo propietario también debe pagar los impuestos que le correspondan y las contribuciones especiales o extraordinarias. 

Lo habitual es que los gastos ordinarios de comunidad los pague el usufructuario. El IBI es un impuesto que se considera que también debe correr a cargo del usufructuario en exclusiva, salvo que ambas partes acuerden otra cosa).

Aunque se trate de una figura compleja, los conceptos básicos de la nuda propiedad, como hemos visto, pueden entenderse sin demasiado esfuerzo.